법원경매 물건을 검색하다 보면 시세보다 저렴한 가격에 눈이 가는 경우가 많습니다. 하지만 이렇게 저렴한 물건에는 숨겨진 리스크가 있는 경우가 많은데요, 그중 대표적인 것이 바로 '위반건축물' 여부입니다. 낙찰 이후 생각지 못한 이행강제금 부과나 원상복구 명령으로 고생하지 않으려면 입찰 전에 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다.
건축물대장, 왜 표제부와 전유부를 모두 봐야 할까?
건축물대장은 하나의 건물 전체를 나타내는 '표제부'와 집합건물(아파트, 다세대주택, 오피스텔 등)에서 개별 세대의 정보를 담고 있는 '전유부'로 나뉩니다. 위반건축물 표시는 이 중 어디에 발생했느냐에 따라 나뉘므로, 두 가지를 모두 꼼꼼히 대조해 보는 것이 안전합니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
낙찰 이후 잔금, 대출, 소유권 이전 일정은 입찰 전부터 계산해야 합니다. 필요한 자료를 보내면 상담 전 준비 범위를 좁힐 수 있습니다.
- 표제부 확인: 건물 전체의 구조, 용도, 허가 내용 등을 파악할 수 있으며, 옥상 불법 증축이나 주차장 무단 용도변경 등 건물 전체에 영향을 미치는 위반 사항이 주로 여기에 기재됩니다.
- 전유부 확인: 다세대주택이나 오피스텔의 각 호실별 면적과 소유자 현황을 보여줍니다. 베란다 확장이나 세대 내 불법 칸막이 공사 등 개별 호실의 위반 사항은 전유부에서 주로 확인됩니다.
- 대장 상단에 '위반건축물' 표기가 있는지 최신 일자로 발급받아 확인합니다.
- 변동 이력 사항에 과거 위반 내용과 시정 완료 여부가 함께 기재되므로 이력 전체를 살펴보는 것이 좋습니다.
- 집합건물의 경우, 내가 관심 있는 특정 호실의 '전유부' 발급 시 해당 호실에만 위반 표기가 따로 붙는 경우가 있으므로 표제부만 보고 안심해서는 안 됩니다.
- 이행강제금 승계: 낙찰 이후에도 위반 상태가 해소되지 않으면 새로운 소유자인 낙찰자에게 이행강제금이 부과됩니다.
- 대출 제한: 위반건축물은 시중 은행에서 경락잔금대출이 제한되거나 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
- 전문가 상담 필요: 양성화(추인)가 가능한 건축물인지, 구체적인 위반 내용이 무엇인지에 대한 정확한 법적·건축적 판단은 개인이 단정하기 어려우므로, 입찰 전 건축사나 경매 전문 법률 전문가의 자문을 구하는 것을 권장합니다.
위반건축물 표시, 어디서 어떻게 확인할까?
정부24 또는 민원24, 혹은 세움터(건축행정시스템)를 통해 누구나 무료로 건축물대장을 열람할 수 있습니다. 열람 및 발급 시 가장 먼저 확인할 부분은 대장 상단이나 해당 내역에 '위반건축물'이라는 노란색 또는 붉은색의 행정처분 기재 여부입니다.
경매 물건에 위반건축물이 있다면? 주의할 점
입찰하려는 경매 물건이 위반건축물로 지정되어 있다면 낙찰자가 시정명령을 이어받게 됩니다. 이 경우 매년 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상복구를 할 때까지 금전적 부담이 발생합니다.
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법원경매 물건 분석, 건축물대장 표제부와 전유부로 위반건축물 확인하는 법은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.