공장경매 미등기 천막·가설건축물 철거 명령 리스크 대응법

공장경매 낙찰 후 마주하는 '제시외 건물'의 함정

법원경매로 공장을 취득할 때, 감정평가서에 '제시외 건물'이나 '천막', '컨테이너 가설건축물'이 포함되어 있다는 문구를 종종 볼 수 있습니다. 이 중 일부는 건축대장에 등재되지 않은 미등기 상태이거나, 관할 관청에 적법한 축조 신고가 되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있습니다. 낙찰을 받으면 이 시설물들까지 내 소유가 될 것이라 기대하기 쉽지만, 실상은 전혀 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

관할 관청의 철거 명령 및 이행강제금 리스크

미등기 천막이나 가설건축물이 건축법 위반 상태라면, 소유권 이전 등기가 완료된 이후 관할 시·군·구청으로부터 시정명령(철거 명령)을 받을 수 있습니다. 건축법 위반 건축물로 지정되면 원상복구 명령이 떨어지고, 이를 이행할 때까지 매년 수차례의 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 특히 경매 낙찰자(새로운 소유자)가 위반 건축물의 법적 책임을 승계하게 되므로, 철거 비용뿐만 아니라 과거의 위반 이력에 따른 불이익까지 떠안을 수 있습니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 매각물건명세서 확인: 해당 천막과 가설건축물이 '매각제외'인지 '매각포함'인지 정확히 파악해야 합니다. 매각제외라면 법정지상권 성립 여부나 철거 청구 소송 가능성을 검토해야 합니다.
• 건축과 문의: 해당 공장 소재지 관할 관청 건축과에 방문 또는 연락하여 해당 가설건축물이 적법한 축조 신고 대상인지, 위반 건축물로 등재되어 있는지 확인합니다.
• 이행강제금 부과 이력: 미납된 이행강제금이 있는지, 향후 예상되는 시정명령 조치가 무엇인지 사전에 파악하는 것이 안전합니다.

전문가 상담이 필요한 이유

가설건축물의 존치 기간 연장 가능 여부, 농지나 산지 등 타법 위반 저촉 여부는 일반 개인이 판단하기에 매우 복잡합니다. 현장 조사 과정에서 천막 구조물의 철거 비용과 재설치 비용, 그리고 행정처분에 따른 리스크를 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다. 정확한 법적 분석과 행정 절차 대응을 위해서는 입찰 전에 경매 전문 변호사나 행정사 등 관련 전문가의 자문을 받는 것을 권장합니다.

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